Historyczny rekord cen. Mieszkania jeszcze nigdy nie były tak drogie. Polacy zaczynają kupować mieszkania o niższym standardzie

Bartosz Turek, HRE Investments/ AIP
Prawie 13 proc. - o tyle w ciągu roku zdrożały mieszkania w największych miastach
Prawie 13 proc. - o tyle w ciągu roku zdrożały mieszkania w największych miastach fot. Szymon Starnawski/ polska Press
Mieszkania jeszcze nigdy nie były tak drogie – wynika z najnowszych danych opublikowanych przez Narodowy Bank Polski. W każdym z badanych miast w 2019 roku mieliśmy do czynienia z rekordem. Dane banku centralnego potwierdzają ponadto, że w otoczeniu wysokich cen, Polacy zaczynają kupować mieszkania o niższym standardzie. To tłumaczy na przykład dlaczego z rynku jak świeże bułeczki znikają lokale z PRL-owskich bloków.

Prawie 13 proc. - o tyle w ciągu roku zdrożały mieszkania w największych miastach – wynika z najnowszych danych opublikowanych przez NBP za IV kwartał 2019 roku. Chodzi o indeks hedoniczny, który uwzględnia nie tylko kwoty, za które Polacy kupują mieszkania na 7 największych rynkach, ale też jakość sprzedawanych lokali.

Wybieramy niższy standard?

Odczyt ten jest pewnym zaskoczeniem, bo dotychczas dostępne dane o wnioskowanych przez Polaków kredytach mieszkaniowych, zdawały się raczej sugerować, że powinniśmy mieć do czynienia z hamowaniem wzrostów cen, a nie ich przyspieszeniem. Do tego de facto bowiem właśnie doszło. Dane za 3 kwartał 2019 roku sugerowały wzrost cen mieszkań używanych o 11,6 proc., a pod koniec 2018 roku lokale z drugiej ręki drożały z dynamiką nieprzekraczającą 10 proc.

Oczywiście należy przy tym zaznaczyć, że najświeższe informacje o prawie 13-proc. wzroście cen mieszkań w ciągu roku są dopiero informacją wstępną i będzie ona rewidowana za kwartał.

Aby szukać wytłumaczenia tej pozornej sprzeczności trzeba zajrzeć głębiej w opublikowane przez NBP dane. Tam czai się bowiem jeszcze inna bardzo ciekawa informacja. Okazuje się bowiem, że wspomniane wyżej coraz szybsze wzrosty cen, liczone na bazie indeksu hedonicznego, towarzyszą coraz wolniejszym wzrostom liczonym zwykłą średnią.

I choć z pozoru może się to wydawać niezrozumiałe, to kryje się w tej sprzeczności bardzo trywialna informacja – wraz z tym jak szybko rosną ceny mieszkań – Polacy częściej kupują lokale o coraz niższym standardzie. To dlatego obserwujemy w ostatnich miesiącach dane o coraz wolniej rosnącej przeciętnej kwocie kredytu, o którą ubiegają się Polacy.

To dlatego też w dużych miastach jak ciepłe bułeczki sprzedają się mieszkania w PRL-owskich blokach. Więcej pisaliśmy na ten temat 20 stycznia w materiale Na rynku brakuje wielkiej płyty.

W Kielcach mamy już rekord

Najnowsza publikacja banku centralnego pokazuje też ceny mieszkań w miastach wojewódzkich (plus Gdynia). Wynika z nich, że w 2019 roku rekordy cenowe zostały wyznaczone już we wszystkich dużych miastach. Jako ostatnie do tego grona dołączyły Kielce. Nawet już tam za przeciętne „M” trzeba płacić więcej niż u szczytu ostatniej hossy (o symboliczne 5 promili).

Porzućmy jednak perspektywę ostatnich kilkunastu lat, a zobaczmy jak ceny mieszkań zmieniały się w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Najszybciej w tym czasie drożały używane metry w Bydgoszczy (18,2 proc.), Wrocławiu (19,5 proc.) i Zielonej Górze (23 proc.). Na drugim biegunie znajdziemy Opole, Rzeszów, Warszawę, Kraków czy Białystok. We wszystkich tych lokalizacjach roczny wzrost cen mieszkań używanych nie przekroczył 11 proc. - wynika z indeksu hedonicznego stworzonego NBP.

Nie ma bańki w mieszkaniówce

Od razu należy obalić też pewien mit i podkreślić, że to, że już we wszystkich dużych miastach Polski ceny mieszkań są nominalnie wyższe niż u szczytu ostatniej hossy nie znaczy wcale, że mamy do czynienia z bańką spekulacyjną na miarę tej sprzed 12 lat. Powody są przynajmniej trzy.

Po pierwsze wszystkie powyższe dane dotyczą cen w ujęciu nominalnym, a więc niekorygowanym o inflację. Ma to kluczowe znaczenie dla interpretacji powyższych wyników. Inflacja bowiem spowodowała, że za zakupy, które w trzecim kwartale 2007 roku mogliśmy zrobić za 100 złotych, w 4 kwartale 2019 roku trzeba zapłacić około 128 złotych. Gdyby przełożyć to na ceny mieszkań w największych miastach, to okazałoby się, że te musiałyby wzrosnąć jeszcze o około 10-15 proc., aby realnie były na poziomie ze szczytu ostatniej hossy.

To jednak nie wszystko co zmieniło się przez ostatnie lata. W międzyczasie znacznie wzrosły też dochody Polaków. Te rozporządzalne w latach 2007-2018 podniosły się aż o 82 proc. (nominalnie), a realnie, czyli po uwzględnieniu inflacji, o 47 proc. - wynika z danych GUS. To znaczy, że pomimo wzrostu cen mieszkań, znacznie łatwiej jest nam dziś kupić własne „cztery kąty”.

Do tego dochodzi fenomen rekordowo niskich stóp procentowych

To przez nie oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego udzielanego dziś przez banki wynosi około 4,4 proc., a nie 6-9 proc. jak w latach 2007-8. Polacy nie tylko więc znacznie więcej zarabiają, ale też taniej mogą się dziś zadłużać. Gdyby tego było mało, to aktualne prognozy sugerują, że prawdopodobieństwo gwałtownego wzrostu kosztu kredytów jest bardzo małe.

To tylko część argumentów, dzięki którym syntetyczny wskaźnik stworzony przez HRE Think Tank (HRE Index) sugeruje, że rodzimy rynek mieszkaniowy jest w dobrej kondycji. Jego odczyt za II kwartał br. wynosił 0,708. To wyraźnie mniej niż pierwszy próg ostrożnościowy (0,85 pkt.) oraz mniej niż w rekordowym 2008 roku (0,82 pkt).

Jak można ten wynik odczytywać? Choć ceny mieszkań rosną dynamicznie, to dobra sytuacja finansowa gospodarstw domowych czy tonowana przez banki i regulatora akcja kredytowa, stanowią zdrowszy niż przed ponad dekadą fundament rodzimego rynku mieszkaniowego.

Nie miejmy jednak złudzeń – kryzys światowy, gwałtowne hamowanie rodzimej gospodarki, eksplozja inflacji, czy masowy exodus Ukraińców z Polski z łatwością mogą przełożyć się na wyraźne pogorszenie nastrojów na rynku mieszkaniowym. Dlatego rozważając inwestycję na tym rynku konieczna jest zachowawczość, świadomość ryzyka czy realne oszacowanie możliwości finansowych.

Obejrzyj wideo:

Podatek cukrowy i od małpek na pewno wpłynie na ceny. Ekspert: Wiele sformułowań tej ustawy budzi wątpliwości

Wideo

Materiał oryginalny: Historyczny rekord cen. Mieszkania jeszcze nigdy nie były tak drogie. Polacy zaczynają kupować mieszkania o niższym standardzie - Strefa Biznesu

Komentarze 15

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

G
Gość

Nie wszędzie mieszkania są drogie bo na Jasieniu znajomi kupili mieszkanie na Gdańskich Tarasach praktycznie o połowę tańsze niż te bliżej centrum a więc można znaleźć jak się tylko dobrze poszuka

J
Jędrzej

Braciak szuka teraz mieszkania i powiem, że naprawdę wybór jest niewielki a ceny kosmos. Ja kupowałem mieszkanie 3 lata temu od fabryki domów i nie miałem takich problemów. I ceny na rynku mieszkaniowym w Warszawie były niższe. A teraz jest wielkie boom.

B
Brawo
11 lutego, 23:04, Wynajem przyszłością:

Mnie cieszą ceny wynajmu. Jak zaczynałem z 2 kawalerkami ojciec mówił że mnie pogięło. Teraz po kilkunastu latach z 10 cioma z 6 cioma mieszkaniami i 2 ką apartamentami w tym jeden na godziny jestem szarą eminecją Koszalińskiego powiatu! A plany są większe na większe miasta. Ojciec dziś dziadek dumny z nowobogackiego syna.

12 lutego, 0:04, Jak okradać to rząd, banki:

Szacun pewnie część bez podatku VAT ;)

12 lutego, 1:26, Wynajem to przyszłość:

A kto płaci VAT w tym skorumpowanym złodziejskim państwie? Ksiądz? Banaś? Morawiecki? Skoki GetBack Ambergold Rydzyk może płaci VAT lub KK... Przykład idzie z góry jak okradać budżet! Tylko idiota i frajer by płacił.

O popieram w 100 % okradanie państwa i banków jak najbardziej popieram! Komuna wruciła i walka z nią też. Zamknąć im finansowanie.

P
Paranoja innego Sortu

Bolszewickie państwo PiS z którym się nikt nie liczy wiec gdzie jest ten obcy kapitał który ta hołota miała sprowadzić i dać pracę. Próby repolonizacji przedsiębiorstw zero efektów, kopanie Mierzei Wiślanej po co import rosyjskiego węgla prz nałożonym na Rosję embargu? Gdzie te pisowskie podwyżki płac. Ciemna masa znowu wyrolowana ale nadal na bolszewię głosuje bo od mopsa dostaje 500 zł za sztukę

W
Wynajem to przyszłość
11 lutego, 23:04, Wynajem przyszłością:

Mnie cieszą ceny wynajmu. Jak zaczynałem z 2 kawalerkami ojciec mówił że mnie pogięło. Teraz po kilkunastu latach z 10 cioma z 6 cioma mieszkaniami i 2 ką apartamentami w tym jeden na godziny jestem szarą eminecją Koszalińskiego powiatu! A plany są większe na większe miasta. Ojciec dziś dziadek dumny z nowobogackiego syna.

12 lutego, 0:04, Jak okradać to rząd, banki:

Szacun pewnie część bez podatku VAT ;)

A kto płaci VAT w tym skorumpowanym złodziejskim państwie? Ksiądz? Banaś? Morawiecki? Skoki GetBack Ambergold Rydzyk może płaci VAT lub KK... Przykład idzie z góry jak okradać budżet! Tylko idiota i frajer by płacił.

J
Jak okradać to rząd, banki
11 lutego, 23:04, Wynajem przyszłością:

Mnie cieszą ceny wynajmu. Jak zaczynałem z 2 kawalerkami ojciec mówił że mnie pogięło. Teraz po kilkunastu latach z 10 cioma z 6 cioma mieszkaniami i 2 ką apartamentami w tym jeden na godziny jestem szarą eminecją Koszalińskiego powiatu! A plany są większe na większe miasta. Ojciec dziś dziadek dumny z nowobogackiego syna.

Szacun pewnie część bez podatku VAT ;)

W
Wynajem przyszłością

Mnie cieszą ceny wynajmu. Jak zaczynałem z 2 kawalerkami ojciec mówił że mnie pogięło. Teraz po kilkunastu latach z 10 cioma z 6 cioma mieszkaniami i 2 ką apartamentami w tym jeden na godziny jestem szarą eminecją Koszalińskiego powiatu! A plany są większe na większe miasta. Ojciec dziś dziadek dumny z nowobogackiego syna.

G
Gość
11 lutego, 20:02, Gość:

W ogóle mnie to nie dziwi. A w czym ludzie mają lokować oszczędności jak nie w nieruchomościach? Na lokatach na 1,5%, giełdzie, czy innych getbackach ambergoldach? Jeszcze będziemy wspominać obecne ceny jako przystępne.

11 lutego, 20:59, Gość:

takie są rządy pisiorów

Za PO to mozna było zainwestować w Amber Gold , a kto miał kasę to w firme odzyskujacą VAT

A kto chciał oszczędzać mógł w SKOKach.

G
Gość
11 lutego, 18:48, Nareszcie:

Przychodzi Kaczyński z Dudą do lekarza a lekarz NARESZCIE!!!

😂😂😂👍👍👍

K
Kaścior S.N.
11 lutego, 19:55, Lena:

Cześć! Nazywam się Lena, mam 27 lat. Chcę znaleźć mężczyznę do intymnych spotkań i komunikacji. Z przyjemnością odpowiem wszystkim, napisz do mnie na stronie randkowej, oto moja strona - http://loveto.one/lena92

ale stara łupa

jabyś miała 13 to owszem dla zdrowotności

G
Gość
11 lutego, 20:02, Gość:

W ogóle mnie to nie dziwi. A w czym ludzie mają lokować oszczędności jak nie w nieruchomościach? Na lokatach na 1,5%, giełdzie, czy innych getbackach ambergoldach? Jeszcze będziemy wspominać obecne ceny jako przystępne.

takie są rządy pisiorów

Za PO to mozna było zainwestować w Amber Gold , a kto miał kasę to w firme odzyskujacą VAT

G
Gość

W ogóle mnie to nie dziwi. A w czym ludzie mają lokować oszczędności jak nie w nieruchomościach? Na lokatach na 1,5%, giełdzie, czy innych getbackach ambergoldach? Jeszcze będziemy wspominać obecne ceny jako przystępne.

N
Nareszcie

Przychodzi Kaczyński z Dudą do lekarza a lekarz NARESZCIE!!!

G
Gość

Inflacja że hohoho. Duda mówił rosną pensje rosną ceny :)

P
Polska w ruinie

Drogie wszystko drogie i będzie jeszcze droższe a kredytów nie dają mieszkanie plus zbankrutowało nawet