Polski rynek magazynowy powoli się ochładza, ale perspektywy są obiecujące. "Najlepsza była końcówka zeszłego roku"

Maciej Badowski
Maciej Badowski
– Rynek magazynowy rósł w naszym kraju w szybkim tempie jeszcze przed pandemią. Pojawienie się COVID-19 tylko przyspieszyło ten rozwój – podkreśla ekspertka.
– Rynek magazynowy rósł w naszym kraju w szybkim tempie jeszcze przed pandemią. Pojawienie się COVID-19 tylko przyspieszyło ten rozwój – podkreśla ekspertka. Janusz WóJtowicz / Polska Press
Rynek magazynowy rozwijał się w Polsce w bardzo dobrze jeszcze przed pandemią. COVID-19 tylko przyspieszył ten rozwój. Eksperci zgodnie przyznają, że zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe będzie rosło. – Aktualnie popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, choć deficyt materiałów budowlanych i pracowników może sprawić, że nowa powierzchnia będzie rosła wolniej – komentuje dla nas Beata Hryniewska, CBRE.

Z raportu CBRE „European Logistics Occupier Survey 2022” wynika, że aż 75 proc. firm w Europie, również w Polsce, planuje poprawić swoje łańcuchy dostaw, do czego niezbędna jest powierzchnia magazynowa. Wśród tych firm niemal połowa chce rozwinąć swoje powierzchnie magazynowe i przemysłowe o mniej niż 10 proc., a reszta o ponad 10 proc.

Co piąta firma nie planuje żadnych zmian, a zaledwie 5 proc. myśli o redukcji aktualnie posiadanych zasobów magazynowych. To zdaniem ekspertów pokazuje, że popyt na magazyny nie spanie, choć można się spodziewać, że ze względu na rosnące ceny materiałów oraz niepewność gospodarczą, podaż raczej nie dorówna oczekiwaniom najemców.

Pandemia z pozytywnym wpływem na rynek

– Rynek magazynowy rósł w naszym kraju w szybkim tempie jeszcze przed pandemią. Pojawienie się COVID-19 tylko przyspieszyło ten rozwój. Firmy poszukiwały różnych rodzajów magazynów, ale na topie były szczególnie mniejsze magazyny miejskie, które rozwijały się głównie ze względu na e-commerce – wyjaśnia Strefie Biznesu Beata Hryniewska, Szefowa Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w CBRE.

Ekspertka podkreśla, że aktualnie popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, choć deficyt materiałów budowlanych i pracowników może sprawić, że nowa powierzchnia będzie rosła wolniej. – Zaczynamy obserwować spadek liczby inwestycji i mniejsze zainteresowanie ze strony firm e-commerce. Za to więcej przestrzeni dla siebie szukają przedsiębiorstwa produkcyjne i automotive – przyznaje.

Z wspomnianego wcześniej raportu wynika, że większość właścicieli firm zdaje sobie sprawę z faktu, iż dostępność powierzchni magazynowych w topowych lokalizacjach najnormalniej w świecie kurczy się. Okazuje się, że ponad połowa (54 proc.) firm zamierza poszukiwać miejsc pod magazyny poza najważniejszymi centrami logistycznymi w dużych miastach czy blisko dużych ośrodków miejskich.

Nieco ponad jedna trzecia (38 proc.) wskazuje, że skupi się na innych ośrodkach niż te główne dopiero, gdy dostępność spadnie do zera. To jednak może wydarzyć się szybko. Na razie w Polsce większość popytu skupia się na miastach wojewódzkich, najlepiej w otoczeniu przemysłowym, z dobrą lokalizacją i w pierwszej linii zabudowy. Tego typu gruntów jest jednak zbyt mało, żeby pokryć całe zapotrzebowanie na magazyny wśród najemców.

Rekordowy popyt

Hryniewska przyznaje, że popyt na powierzchnie magazynowe utrzymuje się na wysokim poziomie. Jak przypomina, w latach 2017-2021 co roku przekraczał 4 mln mkw., a w rekordowym 2021 roku sięgnął ponad 7 mln mkw. – Najlepsza była końcówka zeszłego roku. W pierwszej połowie tego roku popyt osiągnął 3,5 mln mkw. Z największym udziałem w rynku i liczbą transakcji mieliśmy do czynienia w zachodnio-południowej Polsce. Szczególnie na Śląsku, w którym w magazyny inwestuje głównie produkcja, branża automotive i logistyka – wylicza i dodaje, że aktualnie większość popytu skupia się na miastach wojewódzkich, w otoczeniu przemysłowym, z dobrą lokalizacją i w pierwszej linii zabudowy, ale jej zdaniem, coraz większą popularnością będą cieszyć się mniejsze ośrodki.

– Widzimy, że rosnący popyt na powierzchnie magazynowe przekłada się na wzrost czynszów. Zauważamy go przede wszystkim w Warszawie, Łodzi, Katowicach i Gdańsku, ale stawki i tak pozostają niższe niż w krajach Europy Zachodniej – dodaje.

Powierzchni magazynowej przybywa

– Tylko w drugim kwartale 2022 roku przybyło 2,2 mln mkw. powierzchni magazynowej, dzięki czemu łączna jej ilość w Polsce przekroczyła 26,1 mln mkw. W budowie jest obecnie 4,4 mln mkw. przestrzeni, czyli o 31 proc. więcej niż rok temu w tym samym czasie – mówi. – Co ciekawe, już niemal połowa powierzchni znajdującej się w budowie jest wynajęta – 2,1 mln mkw. A to wskazuje na bardzo dużą absorpcję – dodaje.

Jej zdaniem, nieustające zainteresowanie powierzchnią magazynową w Polsce wspiera rynek e-commerce, firmy produkcyjne i automotive. – I choć e-commerce ma wyhamować, przyzwyczajenie do zakupów online konsumentów zostanie – wyjaśnia i powołując się na dane Gemius, wskazuje, że 77 proc. internautów w naszym kraju kupuje online. – Na koniec 2021 r. liczba internautów w naszym kraju wynosiła 29,7 mln, czyli takie zakupy robi nawet 23 mln osób – argumentuje.

Z kolei dane PwC pokazują, że aktualnie zakupy w sieci są warte 93 mld zł, a w ciągu najbliższych 5 lat ta kwota może wzrosnąć do 162 mld zł, a cały czas przybywa również sklepów online. – Choć obserwujemy, że w porównaniu do poprzednich lat zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe ze strony sektora e-commerce nieco wyhamowuje, to jest wyrównywane przez rosnącą liczbę zapytań ze strony firm produkcyjnych oraz automotive – wskazuje.

Jako dodatkowy czynnik Hryniewska wymienia niepewność firm z różnych branż dotycząca łańcuchów dostaw. – Z naszego raportu „European Logistics Occupier Survey 2022” wynika, że aż 75 proc. firm w Europie, również w Polsce, planuje poprawić swoje łańcuchy dostaw, do czego niezbędna jest powierzchnia magazynowa – wyjaśnia.

Przerwane łańcuchy dostaw w związku z agresją Rosji na Ukrainę

Ekspertka przyznaje, że wojna na Ukrainie w bezpośredni sposób wpłynęła na funkcjonowanie produkcji, logistyki i handlu wewnątrz kraju i w międzynarodowych łańcuchach dostaw. Według danych CBRE Ukraine, tylko w obwodzie kijowskim, w wyniku działań wojennych zniszczone zostały kompleksy magazynowe o powierzchni ponad 360 tys. mkw. To, jak podaje, ponad jedna piąta całkowitej powierzchni magazynowej w tym rejonie. Zwłaszcza w pierwszych tygodniach wojny, wielu dostawców dla branży motoryzacyjnej musiało wstrzymać lub ograniczyć produkcję, co krótkoterminowo spowodowało konieczność zamknięcia niektórych fabryk samochodów w całej Europie.

– Odcięcie dostępu do portów na Morzu Czarnym i Azowskim spowodowało znaczne ograniczenie możliwości eksportu z Ukrainy surowców i towarów, w tym zbóż i innych produktów żywnościowych, które przed wojną miały istotny udział w międzynarodowym handlu – wymienia.

Z kolei w Rosji w wyniku wojny swoją działalność zawiesiło, zamknęło lub znacznie ograniczyło wiele międzynarodowych koncernów, w tym również takie, które zaopatrywały odbiorców w innych europejskich regionach. – Ograniczenia produkcji i logistyki w Ukrainie i Rosji zbiegły się w czasie z kolejnymi zakłóceniami globalnych łańcuchów dostaw z Chin, zwłaszcza z regionu Szanghaju, gdzie znajduje się największy na świecie port morski – tłumaczy i dodaje, że to spowodowało utrudnienia w planowaniu produkcji i logistyki oraz przekłada się na wymierne koszty kapitału obrotowego, związanego z koniecznością utrzymywania przez dłuższy czas zapasów w tranzycie.

– W efekcie firmy zaczynają kwestionować ekonomiczną i operacyjną zasadność lokowania globalnej produkcji na Dalekim Wschodzie. Odpowiedzią może być tzw. „friendshoring”, czyli partnerska współpraca i wymiana międzynarodowa, w ramach bloków państw współpracujących ze sobą również w innych dziedzinach, np. wewnątrz UE i NATO – przyznaje.

Jej zdaniem, w ramach „friendshoringu” Polska i inne kraje Europy Środkowo-Wschodniej mają realną szansę stać się istotnym ośrodkiem produkcji i logistyki zarówno wewnątrz Unii Europejskiej, jak i we współpracy międzynarodowej z innymi partnerami, w tym w szczególności z Wielką Brytanią i USA. – Jako wiarygodny partner w ramach UE oraz państwo członkowskie chronione militarnymi gwarancjami bezpieczeństwa NATO, Polska może stanowić atrakcyjną alternatywę dla coraz kosztowniejszych i niestabilnych dostaw z Azji – dodaje.

Powierzchnia magazynowa będzie rosła wolniej

Ochłodzenie gospodarki, z którym mamy do czynienia w Polsce, zdaniem Hryniewskiej, nie pozostanie bez wpływu na sytuację w magazynach. Jak prognozuje, popyt z dużym prawdopodobieństwem utrzyma się na wysokim poziomie, jednak deweloperzy, którzy działają w otoczeniu niepewności, nie są skłonni do ryzyka.

– Dlatego nie będą powstawały budowy spekulacyjne, co uszczupli zasoby dostępnej powierzchni magazynowej. Na decyzje deweloperów w zakresie powstawania nowych budynków oprócz niepewności wpływają również deficyty materiałów budowlanych oraz brak pracowników, co może sprawić, że nowa powierzchnia będzie rosła nieco wolniej – wyjaśnia.

Jednocześnie podkreśla, że inwestorzy w dalszym ciągu będą mocno zainteresowani tym sektorem. Jednak po dwóch rekordowych latach dla inwestycji magazynowo-przemysłowych, pierwsza połowa roku przyniosła spadek aktywności inwestycyjnej. – Wynikało to z wojny w Ukrainie, zmienności kosztów zadłużenia i ogólnej niepewność makroekonomicznej. W pierwszej połowie 2022 roku inwestycje w sektorze magazynowym były o 19 proc. niższe niż rok wcześniej, ale należy wziąć pod uwagę efekt wysokiej bazy. Rok wcześniej inwestycje magazynowe wyniosły 869 mln euro, czyli najwięcej spośród wszystkich sektorów. Inwestorzy jednak nadal wierzą w ten sektor i generowane przez niego zyski – wymienia.

„Koniec bańki na rynku magazynowym”

– Pozwolę sobie przytoczyć tytuł z amerykańskiej prasy - „Koniec bańki na rynku magazynowym”. Takim nagłówkiem otwiera się wydanie najbardziej znanej gazety ekonomicznej za Oceanem. Tu nasuwa się pytanie, czy sentyment i obawy zza Oceanu przełożą się na rynek w Polsce i w regionie CEE, gdzie większość rynku zdominowana jest przez amerykański kapitał i deweloperów? – zauważa w rozmowie ze Strefą Biznesu Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.

Zdaniem eksperta jest to bardzo prawdopodobne, dlatego trudno spodziewać się w najbliższym czasie transakcji z rekordowo niskimi stopami kapitalizacji. – Co do tego rynek mówi jednym głosem. Gdy popatrzymy natomiast na nominalne wartości za mkw. może okazać się, że taniej nie będzie – wskazuje.

Jak wylicza Krzyżak, deweloperzy nie działają w oderwaniu od rzeczywistości. W takim samym, jeśli nie większym, stopniu dotykają ich problemy z dostępnością finansowania i rosnącymi kosztami budowy, które na szczęście nieco unormowały się w ostatnich tygodniach. Jak przyznaje, to wszystko już przekłada się na długo oczekiwane wzrosty czynszów bazowych, trwające od ponad 9 miesięcy. – Przy nadal niezaspokojonym popycie ze strony najemców i braku dostępności magazynów, czynsze na niektórych rynkach wzrosły nawet o ponad 20 proc. – podaje.

Jednocześnie podkreśla, że wbrew największym pesymistom rynek nie zatrzymał się. – Owszem, zwolnił i tylko selektywne inwestycje będą realizowane przez deweloperów. Zaledwie na kilku rynkach będzie można nadal zaobserwować spekulacyjne projekty, realizowane przez najbardziej doświadczonych graczy – prognozuje.

Czynsze w górę

Jak wyjaśnia nam Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner /CEO w Walter Herz, już w ostatnich miesiącach 2021 roku na rynku magazynowym widoczny był wzrost wyjściowych stawek czynszowych. Brak magazynów dostępnych od ręki sprawia, że w tym roku presja na podwyżki czynszu w sektorze nadal wzrasta. Ze względu na inflację oraz rosnące koszty realizacji i finansowania nowych projektów, wynajmujący podnoszą stawki.

– W niepewnej sytuacji rynkowej, przy wciąż trudnym do oszacowania całościowym koszcie budowy deweloperzy ograniczają ilość planowanych inwestycji i częściowo wstrzymują realizację projektów, które miały zostać wprowadzane na rynek. Inwestorzy odchodzą też od zawierania umów przedwstępnych na grunty, znajdujące się w lokalizacjach, co do których w stu procentach nie są pewni, że zapewnią im optymalną ilość najemców – tłumaczy.

Jednocześnie zwraca uwagę, że najemcy zabezpieczają powierzchnię z dużym wyprzedzeniem, pracują nad umowami w projektach, które mają zostać oddane w 2024 czy 2025 roku. – Co ciekawe, to od najemców coraz częściej trafiają do nas zapytania o działki pod magazyny do zakupu lub zabezpieczenia – dodaje.

Zagrodnik przyznaje, że na rynku inwestycyjnym obserwować możemy natomiast lekkie podnoszenie oczekiwanych i transakcyjnych stóp zwrotu przy spadku wartości wolumenu transakcyjnego w sektorze magazynowym.

– W pierwszej połowie tego roku w centrum zainteresowania inwestorów znalazły się przede wszystkim biurowce, które zdominowały transakcje. Nie mam jednak wątpliwości, że w dłuższej perspektywie zainteresowanie funduszy obiektami logistycznymi będzie jednak rosło ze względu na popyt na powierzchnie zgłaszany ze strony najemców z sektora e-commerce i firm produkcyjnych oraz wzrost stawek najmu, a tym samym poprawę rentowności nieruchomości magazynowych – podsumowuje.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Strefa Biznesu - Sytuacja na rynku pracy w 2023 roku

Materiał oryginalny: Polski rynek magazynowy powoli się ochładza, ale perspektywy są obiecujące. "Najlepsza była końcówka zeszłego roku" - Strefa Biznesu

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Wróć na echodnia.eu Echo Dnia
Dodaj ogłoszenie