Prawo lokatorskie a własnościowe

Jeżeli mieszkamy lub jakiś czas temu kupiliśmy mieszkanie od spółdzielni nie jesteśmy jego właścicielami. Nabyliśmy tylko jedno z wyżej wymienionych praw. Mieszkanie uzyska status odrębnej własności tylko wtedy, gdy będzie istniała możliwość jego wykupu. Obecnie, zgodnie z ustawą, spółdzielnie nie mogą ustalać własnościowego prawa do mieszkań, tylko odrębną własność lokalu albo mieszkania lokatorskie.

OGRANICZONE PRAWA LOKATORSKIE

Właścicielem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu może być tylko osoba fizyczna, członek spółdzielni mieszkaniowej, który dysponuje tak zwanym wkładem, częścią wartości mieszkania. – Ma on prawo użytkować lokal zgodnie z jego przeznaczeniem, natomiast nie ma możliwości go sprzedać, darować ani zamienić.

Prawo do lokalu nie jest dziedziczne, nie może zostać obciążone hipoteką i nie podlega tym samym egzekucji komorniczej. Oznacza to, że mieszkaniec nie straci go za długi – wyjaśnia Anna Mazur z Kieleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej. – Częstą praktyką jest wynajmowanie mieszkań i w takiej sytuacji trzeba w administracji zgłosić liczbę osób, które w lokalu przebywają. Wiąże się to ze zwiększeniem stałych opłat, szczególnie za wodę i wywóz śmieci.

W przypadku śmierci lokatora prawo przechodzi na żyjącego członka rodziny, małżonka lub dzieci, które powinny złożyć roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej. – Jeśli lokal zajmowała osoba samotna, nikt nie utrzymywał z nią kontaktów ani nie dbał też o mieszkanie, wtedy prawo do lokalu wraca do dyspozycji spółdzielni – tłumaczy nasza rozmówczyni. – Prawo do lokalu jest też niepodzielne. W przypadku rozwodu musi zostać przeniesione na jednego z byłych małżonków. Spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania można za opłatą przekształcić w odrębną własność.

Lokatorskie prawo do mieszkania można utracić, gdy zaległości w płatnościach przekraczają 6 miesięcy, lokal użytkowany jest niezgodnie ze swoim przeznaczeniem, a mieszkańcy powodują w nim szkody, niszczą części i urządzenia wspólne oraz uporczywie zakłócają ustalony porządek domowy.

ZBYWALNE PRAWO WŁASNOŚCIOWE

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe, bez prawa do gruntu. Właścicielem może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna, która nie ma obowiązku zostawać członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Osoba posiadająca takie prawo do lokalu może założyć księgę wieczystą.

- Własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne, to znaczy, że można je sprzedać, darować, wynająć albo użyczyć bez zgody spółdzielni. Spółdzielnia nie ma uprawnień sama tego prawa wygasić. Aby to zrobić, musi wejść na drogę sądową. Podlega też ono dziedziczeniu i może być zapisane w testamencie, a także przekształcone w odrębną własność – wymienia Anna Mazur. – W przeciwieństwie do prawa lokatorskiego może zostać obciążone hipoteką, a to oznacza, że w przypadku długów można je stracić na drodze egzekucji komorniczej.

Opłaty za mieszkanie są takie same jak w przypadku prawa lokatorskiego, chyba że właściciel nie jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Wtedy zostają one pomniejszone o opłaty na działalność kulturalno-oświatową, jeśli taką spółdzielnia prowadzi.

Zaległości z opłatami oraz uporczywe, uciążliwe dla pozostałych mieszkańców zakłócanie porządku domowego mogą być podstawą do utraty własnościowego prawa do lokalu.