Sprzedaż domu w budowie krok po kroku. Sprawdź, jakie dokumenty przygotować i co z podatkiem od sprzedaży nieruchomości

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Budowę domu to bardzo złożony proces. Często nie udaje się go dokończyć. Czasem z różnych przyczyn inwestor podejmuje decyzję o sprzedaży niedokończonego budynku.
Budowę domu to bardzo złożony proces. Często nie udaje się go dokończyć. Czasem z różnych przyczyn inwestor podejmuje decyzję o sprzedaży niedokończonego budynku. Janusz Wojtowicz / Polska Press / ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Sprzedaż domu w budowie czasem okazuje się dla inwestora jedynym rozsądnym krokiem. Choć jednak wiąże się z pewnymi formalnościami, wcale nie musi być trudna, nawet jeśli nieruchomość obciążona jest kredytem. Wyjaśniamy, jak sprzedać działkę, na której trwa budowa domu.

Spis treści

Rozważasz sprzedaż domu w budowie? Pamiętaj też o innych możliwościach

Budowa domu jest przedsięwzięciem bardzo kosztownym, a nad wydatkami trudno zapanować – jak pokazują badania, przeważająca większość inwestorów przekracza założony budżet. Czasami prowadzi to do sytuacji, gdy dokończenie budowy staje się zwyczajnie niemożliwe. W takiej sytuacji sprzedaż inwestycji okazuje się jedynym wyjściem.

Warto jednak pamiętać, że w przypadku problemów finansowych z dokończeniem budowy sprzedaż domu nie jest jedynym możliwym rozwiązaniem. Jeśli inwestor finansuje budowę kredytem budowlanym lub kredytem budowlano-hipotecznym, może sięgnąć po narzędzia takie jak:

Bywa też, że inwestor buduje bez kredytu, ale jednocześnie spłaca kredyt hipoteczny związany z inną nieruchomością i to z jego powodu pojawiają się problemy finansowe. W takiej sytuacji można – poza restrukturyzacją i kredytem refinansowym – skorzystać z form pomocy takich jak:

Warto dodać, że oczywiście zdarzają się też osoby, które sprzedają dom w budowie z przyczyn innych niż kłopoty finansowe – np. takich jak zmiana planów życiowych. W takim przypadku sprzedaż nie jest zwykle ostatnią deską ratunku, a skutecznym sposobem na uwolnienie się od zobowiązań.

Sprawdź:Jak planować budżet domowy i nim zarządzać?

Sprzedajesz nie dom, a działkę z domem

Chcąc sprzedać dom w budowie, trzeba pamiętać, że formalnie sprzedawana jest działka z niedokończonym budynkiem, gdyż takiego domu nie można sprzedać osobno od gruntu, na którym stoi. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdy budynek powstawał na miejskim gruncie użytkowanym w ramach użytkowania wieczystego. Przy typowej sprzedaży inwestor powinien jednak podejść do sprawy jak do transakcji sprzedaży ziemi.

Warto wiedzieć, że nie ma przy tym znaczenia zaawansowanie prac. Niezależnie od tego, czy inwestor chce dokonać sprzedaży domu w stanie deweloperskim (bez wykończenia), czy może samych fundamentów, zasady są identyczne. Jeśli tylko budynek nie ma odbiorów technicznych pozwolenia na użytkowanie, jest traktowany w świetle prawa jako część składowa gruntu.

Dokumenty potrzebne przy sprzedaży domu w budowie

Sprzedaż domu w budowie odbywa się zawsze przed notariuszem. Żeby do niej doszło, sprzedający musi przygotować szereg dokumentów:

  • pozwolenie na budowę,
  • dokument poświadczający własność działki,
  • księgę wieczystą działki,
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów,
  • zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy,
  • projekt domu (plus dokumentacja techniczna),
  • dziennik budowy,
  • bankową promesę wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości (w przypadku budowy finansowanej kredytem),
  • ewentualne inne dokumenty wymagane w związku ze szczególną sytuacją danej inwestycji (np. związane z budową na obszarze rewitalizacji czy na terenie objętym ochroną zabytków).

Najważniejsza jest oczywiście dokumentacja związana ze wznoszonym budynkiem – powinna być jak najbardziej kompletna, by potencjalny nabywca mógł ocenić, ile pracy zostało jeszcze do wykonania.

Jeśli sprzedający chce szybko znaleźć nabywcę i uzyskać dobrą cenę za dom, można rozważyć zamówienie na własny koszt kosztorysu dokończenia budowy. Dzięki temu inwestor będzie mógł podać potencjalnemu kupującemu konkrety dotyczące kosztów, jakie ten będzie musiał jeszcze ponieść, zanim zamieszka w domu. Warto pamiętać, by w kosztorysie uwzględnić m.in. przewidywany wzrost kosztów budowy w przyszłości.

Gdy już dojdzie do sprzedaży, potrzebne będą dodatkowe dokumenty związane z przeniesieniem pozwolenia na budowę na nowego właściciela. Załatwieniem tej sprawy zajmuje się jednak w większości nowy inwestor. Warto pamiętać, że przerwanie budowy na dłużej niż 3 lata skutkuje wygaśnięciem pozwolenia na budowę.

Sprawdź, czy masz wszystko, czego potrzebujesz

miejsce #3

Bripox

Bripox Poxipol Metaliczny 21g/14ml

32,01 zł11,00 zł-66%
miejsce #4

Kerakoll

Kerakoll Fugabella Color 27 3 Kg

105,99 zł41,40 zł-61%
miejsce #8

Isover

Isover Super-Mata 150mm 3,72m2

299,41 zł186,27 zł-38%
miejsce #9

Tytan

Tytan Disprobit Masa Asfasltowo-kauczukowa 10kg

62,99 zł45,88 zł-27%
miejsce #10

Ceresit

Ceresit Tynk silikonowy CT 74 25 kg

223,20 zł182,90 zł-18%
miejsce #11

Ceresit

Ceresit Cs-7 Uszczelniacz Akrylowy Biały 280ml

11,50 zł9,49 zł-17%
miejsce #12

Dolina Nidy

Dolina Nidy Obrzutka Cementowa 30kg

19,00 zł16,00 zł-16%
miejsce #14

Dragon

Dragon Szpachlówka budowlana Stucclini 1kg

17,00 zł15,50 zł-9%
miejsce #15

Ceresit

Cersanit Tynk CT174 Si-Si 25kg do elewacji

197,37 zł179,00 zł-9%
miejsce #16

Atlas

Atlas Zaprawa Murarska 25Kg

13,00 zł11,97 zł-8%
miejsce #19

Warmtec

Warmtec Maxiterm 120x60 gr. 10mm

65,00 zł
Materiały promocyjne partnera

Sprzedaż domu w budowie krok po kroku. Jak to zrobić?

Sprzedaż domu w budowie zazwyczaj przebiega tak samo. Kolejne etapy transakcji wyglądają zwykle następująco:

  1. Po zgromadzeniu dokumentów inwestor ustala cenę, jaką chce uzyskać (zwykle osobno wylicza się cenę gruntu oraz cenę samego budynku).
  2. Inwestor zamieszcza ogłoszenie o sprzedaży działki z niedokończonym domem jednorodzinnym (samodzielnie lub przez pośrednika), dokładnie informując o stopniu zaawansowania prac.
  3. Po znalezieniu nabywcy strony mogą (ale nie muszą) zawrzeć umowę przedwstępną.
  4. Strony zawierają przed notariuszem umowę przenoszącą własność nieruchomości.
  5. Dotychczasowy właściciel działki i domu otrzymuje umówioną kwotę.

Dodatkowe formalności pojawią się w przypadku sprzedaży domu obciążonego kredytem. Kwestię tę wyjaśniamy dokładniej w dalszej części artykułu.

Dom z kredytem – o tym musisz pamiętać

Nieco inaczej wygląda sytuacja osób, które chcą sprzedać niedokończony dom obciążony niespłaconym kredytem. W takiej sytuacji kredytobiorca musi przede wszystkim poinformować bank o zamiarze sprzedaży. Żeby wstrzymać wypłatę kolejnych transzy kredytu (powiązanych przecież z postępami w budowie), konieczne będzie złożenie odpowiedniego wniosku (o szczegóły należy pytać bank). Dobrym pomysłem jest też uzyskanie promesy wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Nieco inaczej będzie wyglądała także umowa sprzedaży domu z kredytem – musi znaleźć się w niej zapis o tym, iż środki ze sprzedaży posłużą w pierwszej kolejności do spłaty zadłużenia, a także numer rachunku bankowego, na który trafią środki. Dopiero po spłaceniu całego zobowiązania może nastąpić wykreślenie przez bank wpisu o hipotece. Jeśli kwota uzyskana ze sprzedaży jest za niska, by pokryć cały dług, kredytobiorca musi omówić z bankiem zasady spłaty reszty zobowiązania.

Co z podatkiem od sprzedaży nieruchomości?

Co do zasady osoba sprzedająca działkę, dom czy mieszkanie musi po dokonaniu transakcji zapłacić 19-procentowy podatek od sprzedaży nieruchomości. Nie dotyczy to tylko sprzedaży po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości.

Nawet przy wcześniejszej sprzedaży można jednak skorzystać ze zwolnienia z podatku. Przysługuje ono każdemu, kto dokonał sprzedaży przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości, o ile uzyskane w ten sposób środki przeznaczył w ciągu 3 lat od sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Może to być m.in.:

  • zakup innej nieruchomości,
  • nabycie gruntu pod budowę domu,
  • prace wykończeniowe,
  • rozbudowa, nadbudowa lub przebudowa budynku,
  • remont mieszkania lub domu.

Warto zwrócić uwagę, że wspomniany powyżej pięcioletni termin liczy się od daty nabycia działki, na której dom powstaje, a nie od momentu rozpoczęcia budowy.

Dodaj firmę
Logo firmy Główny Urząd Nadzoru Budowlanego
Warszawa, ul. Krucza 38/42
Autopromocja

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na Twitterze!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na Twiterze!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Wyższy podatek od nieruchomości od 2023 roku - video flesz

Materiał oryginalny: Sprzedaż domu w budowie krok po kroku. Sprawdź, jakie dokumenty przygotować i co z podatkiem od sprzedaży nieruchomości - RegioDom.pl

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Wróć na echodnia.eu Echo Dnia Radomskie
Dodaj ogłoszenie