Rekordowy popyt na kredyty hipoteczne. Są tanie jak nigdy dotąd w historii. Nie ma szans, że mieszkania potanieją?

OPRAC.:
Zbigniew Biskupski
Zbigniew Biskupski
Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest bardzo często niższe niż spodziewana w 2021 czy 2022 roku inflacja. To znaczy, że realne oprocentowanie kredytu jest ujemne. Jacek Smarz / Polska Press
Około 190 złotych odsetek miesięcznie za każde 100 tysięcy pożyczone na zakup mieszkania. Tak tani jest dziś przeciętny kredyt hipoteczny - najtaniej w historii, Prognozy sugerują, że będzie drożej, ale podwyżki będą nam dawkowane powoli. W styczniu 2021 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 37,46 tys. potencjalnych kredytobiorców, w porównaniu do 37,36 tys. rok wcześniej – jest to wzrost o +0,3%. W porównaniu do grudnia 2020 r., liczba wnioskujących wzrosła o 11,5%, a w stosunku do minimum z kwietnia 2020 r. wzrosła aż o 34,7%. Średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w styczniu br. wyniosła 306,46 tys. zł i była o 6,6% wyższa niż w styczniu 2020 r.

Wartość BIK Indeksu - Popytu na Kredyty Mieszkaniowe (BIK Indeks – PKM) informuje o rocznej dynamice wartości wnioskowanych kredytów mieszkaniowych. Pierwszy w tym roku dodatni odczyt Indeksu wyniósł 18,1%, co oznacza, że w styczniu 2021 r., w przeliczeniu na dzień roboczy, banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą o 18,1% w porównaniu ze styczniem 2020 r.

BIK Indeks – Popytu na Kredyty Mieszkaniowe wyniósł w styczniu 2021 r. (+18,1%)

Po serii ujemnych odczytów z okresu marzec – sierpień 2020 r. oraz listopada 2020 r. mamy kolejny wysoki dodatni odczyt. Wartość Indeksu w porównaniu do odczytu z grudnia 2020 r. wzrosła o 11,7 p.p. Popyt w ujęciu liczby osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy praktycznie odbudował się do poziomu ze stycznia 2020 r., czyli sprzed pandemii.

Coraz wyższe kredyty

- Na uwagę zasługuje wzrost średniej kwoty wnioskowanego kredytu. Odzwierciedla to obecną sytuację na rynku mieszkaniowym, wzrost średniej ceny PUM-u oraz zakup większych nieruchomości. Trzeba również pamiętać, że banki poluzowały wymagania odnośnie wkładu własnego (spadek wymaganego wkładu), co przekłada się na akceptowanie wyższej wartości wskaźnika LtV. Z uwagi na pandemię (z jednej strony możliwa trzecia fala w lutym – marcu, z drugiej strony wzrost liczby osób zaszczepionych) sytuacja na rynku kredytów hipotecznych będzie dynamiczna – trudno więc obecnie prognozować, jaki będzie popyt na kredyty mieszkaniowe w całym 2021 r. Przy optymistycznym scenariuszu, trend wzrostowy powinien cechować również popyt na kredyty mieszkaniowe – mówi prof. Waldemar Rogowski, Główny Analityk Biura Informacji Kredytowej.
- Trzeba również pamiętać, że Indeks opisuje jedynie stronę popytową rynku kredytów mieszkaniowych i to tylko w wymiarze wartościowym. Wartość akcji kredytowej będzie determinowana polityką kredytową banków, która określi poziom akceptacji wniosków kredytowych. Należy jednak pamiętać, że kredyty mieszkaniowe procesowane są około 1-2 miesięcy. Czyli wpływ styczniowego popytu na sprzedaż będzie widoczny dopiero w kolejnych miesiącach. Na cały 2021 r. BIK prognozuje wartość akcji kredytowej na poziomie 72 mld zł – czyli ok 14% wyższą niż w 2020 r. – dodaje prof. Rogowski.

TEMAT DNIA! Kliknij i przeczytaj!

Komentuje Bartosz Turek, analityk HRE Investments: Kredyty hipoteczne są najtańsze w historii

Około 190 złotych odsetek miesięcznie za każde 100 tysięcy pożyczone na zakup mieszkania. Tak tani jest dziś przeciętny kredyt hipoteczny. Prognozy sugerują, że będzie drożej, ale podwyżki będą nam dawkowane powoli.
2,27% - tak jest oprocentowany przeciętny kredyt hipoteczny w Polsce – wynika z najnowszych danych NBP. Mowa tu o wszystkich kredytach mieszkaniowych, które na koniec grudnia spłacaliśmy. Jeśli ktoś dopiero w grudniu ubiegłego roku się zadłużył, to ma trochę droższy kredyt. Nowe długi były bowiem przeciętne oprocentowane na 2,83%. Tak czy inaczej, w obu przypadkach możemy mówić o najniższym wyniku w historii. Warto to podkreślić - jeszcze nigdy kredyty mieszkaniowe nie były tak tanie jak dziś.

ZADBAJ O PIENIĄDZE! Kliknij i przeczytaj!

Realnie hipoteki są ujemnie oprocentowane

Do tego oprocentowanie kredytów jest bardzo często niższe niż spodziewana w 2021 czy 2022 roku inflacja. To znaczy, że realne oprocentowanie kredytu jest ujemne, czyli inflacja szybciej podgryzać będzie siłę nabywczą kapitału, który bank pożyczył nam na zakup mieszkania, niż naliczane będą odsetki od tego długu. Z takim fenomenem też wcześniej nie mieliśmy do czynienia.
Popyt na hipoteki najwyższy w historii
W sumie trudno się dziwić, że chętnych na kredyty hipoteczne nie brakuje. Mało tego, w 2020 roku popyt był rekordowy. Z danych NBP wynika, że wypłaty kredytów w całym poprzednim roku mogły być najwyższe w historii.

Na mieszkania i domy Polacy pożyczyli w 2020 r. około 58 miliardów.

Rekordowy był też ostatni kwartał. Wtedy to szacunkowe wypłaty kredytów złotowych przekroczyły 16 miliardów. Działo się tak pomimo tego, że o kredyt było i cięgle jest trudniej niż przed epidemią.

Pożyczaliśmy rzadziej, ale więcej

Trzeba przecież pamiętać, że wartość wypłaconych kredytów to jedno, a ich liczba, to drugie. Chodzi o to, że w ubiegłym roku znacznie więcej musieliśmy wydać, aby kupić mieszkanie i to był główny motor wzrostu wartości wypłacanych kredytów mieszkaniowych. Samych kredytobiorców było za to mniej. Ponadto, częściej na kredyt kupowali zamożniejsi rodacy, a wyraźnie ubyło osób, które kupowały pierwsze w życiu mieszkanie. Chodzi o to, że w niemal całym 2020 roku największe trudności z zakupem mieszkania miały przede wszystkim osoby młode. Wszystko dlatego, że w odpowiedzi na epidemię banki wyraźnie zaostrzyły kryteria udzielania kredytów – podniosły wymagany wkład własny, a ten młodzi przeważnie mają niski. Do tego instytucje nie akceptowały dochodów z umów śmieciowych, własnej działalności gospodarczej, czy nawet czasowej umowy o pracę, a przecież nie jest tajemnicą, że są to popularne wśród młodych formy zarobkowania. Wraz z rozwojem sytuacji banki zaczęły jednak luzować kryteria i poprawiać ofertę. Był to jednak proces. Sama normalizacja marż kredytowych (składnik oprocentowania odpowiedzialny za dochód banku) trwała 3 kwartały.
Z czasem coraz więcej banków otwiera się na inne formy zarobkowania niż umowa o pracę na czas nieokreślony. Stopniowa normalizacja nie ominęła też wymagań odnośnie wkładu własnego. Najpierw pożegnaliśmy oferty wymagające 40 czy 30% wkładu. Prawdziwą rewolucją jest jednak to co stało się w bieżącym roku. Dwa największe banki PKO (ze skarbonką w logo) i Pekao (z żubrem w logo) zaproponowały znowu kredyty z 10-proc. wkładem własnym. Oczywiście oferty te obwarowane są dodatkowymi wymaganiami, ale jest to krok, który ułatwi wielu osobom zakup pierwszego własnego „M”.

W kolejnych latach kredyty powinny powoli drożeć

Zadłużając się dziś – gdy stopy procentowe są najniższe w historii – powinniśmy pamiętać, że nasz kredyt w końcu zacznie drożeć. Do tego potrzebne byłyby przede wszystkim decyzje Rady Polityki Pieniężnej (RPP) podnoszące stopy procentowe. To od tych decyzji zależy poziom stawki WIBOR, a ta znowu jest (obok wcześniej wspomnianej marży) składnikiem oprocentowania prawie wszystkich złotowych kredytów hipotecznych. Całe szczęście dla kredytobiorców – większość członków RPP – w tym jej przewodniczący – opowiadają się za co najmniej utrzymaniem stóp procentowych w perspektywie co najmniej 2 lat.
Podobnie przyszłość przewidują gracze rynkowi. Na podstawie kontraktów terminowych, które zawierają, można wywnioskować jak powinien zmieniać się koszt pieniądza w Polsce, a więc i to jak będzie wyglądać oprocentowanie kredytów. I tak z notowań kontraktów terminowych (IRS z początku lutego 2021 r.) wynika, że stopy procentowe wrócą do poziomu sprzed epidemii dopiero mniej więcej na początku 2029 roku. W międzyczasie posiadacze kredytów powinni się spodziewać stopniowo rosnących rat kredytów. Weźmy pod uwagę konkretny przykład – kredyt na 300 tys. złotych zaciągnięty na 25 lat z marżą na poziomie 2,6%. Taki kredyt dziś kosztuje niecałe 1,4 tys. zł miesięcznie. W kwocie tej odsetki stanowią mniej niż 600 złotych. Reszta to kapitał. Za 4 lata rata powinna przekroczyć 1,5 złotych, a w 2028 roku będzie to ponad 1,6 tys. złotych miesięcznie.

Oczywiście zawsze możliwy jest scenariusz zarówno lepszy, jak i gorszy z punktu widzenia kredytobiorców. Warto się przygotować na ten drugi. Lepiej więc nie zaciągać kredytu na zbyt dużą kwotę i w miarę możliwości dbać o to, aby korzystając z najtańszych kredytów w historii, budować oszczędności, które mogą się przydać, gdy kredyt w końcu zdrożeje.

ZADBAJ O PIENIĄDZE! Kliknij i przeczytaj!

Aby dużo zarabiać trzeba być...Zobacz listę zawodów

Wideo

Materiał oryginalny: Rekordowy popyt na kredyty hipoteczne. Są tanie jak nigdy dotąd w historii. Nie ma szans, że mieszkania potanieją? - Strefa Biznesu

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie