Koniec licytacji komorniczych nieruchomości za małe długi. Tarcza antykryzysowa osłoniła dłużników

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Uchwalone przepisy określa się niekiedy mianem antylichwiarskich, ponieważ uderzyły m.in. w firmy oferujące ryzykowne pożyczki.
Uchwalone przepisy określa się niekiedy mianem antylichwiarskich, ponieważ uderzyły m.in. w firmy oferujące ryzykowne pożyczki. pixabay.com
O zmianach prawnych dotyczących rynku nieruchomości, jakie wprowadziła tarcza antykryzysowa 3.0, niewiele się mówi. Tymczasem są one bardzo istotne m.in. dla osób zadłużonych.

Możliwość zlicytowania nieruchomości dłużnika uzależniono od jej wartości, a pożyczki pod zastaw nieruchomości mocno ograniczono – te dwie istotne zmiany w prawie weszły w życie jeszcze w maju 2020 r. w ramach tarczy antykryzysowej 3.0. Ponieważ jednak nie zostały nagłośnione w mediach, wielu Polaków wciąż o nich nie wie.

Licytacje komornicze nieruchomości staną się rzadsze?

Licytacje komornicze nieruchomości należących do dłużników od dawna budziły wątpliwości m.in. Ministerstwa Sprawiedliwości. W lutym 2020 r. wiceminister sprawiedliwości Marcin Warchoł poinformował „Dziennik Gazetę Prawną”, że dotarło do niego wiele skarg na obecne regulacje prawne. Chodziło m.in. o to, jak łatwo jest stracić dach nad głową nawet za stosunkowo niewielkie długi.

Zmiany w prawie regulujące tę kwestię zostały uchwalone w ramach tarczy antykryzysowej 3.0 i weszły w życie 30 maja 2020 r. W Kodeksie postępowania cywilnego pojawił się nowy art. 952(1). Stwierdza on, że:

  • licytacja nieruchomości należącej do dłużnika, która służy zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych, może zostać zlicytowana na wniosek wierzyciela;
  • żeby wierzyciel mógł złożyć taki wniosek, konieczne jest jednak spełnienie warunku: wysokość egzekwowanej należności głównej musi wynosić co najmniej 1/20 części sumy oszacowania nieruchomości (wartości nieruchomości).

Co to oznacza w praktyce? Do tej pory mieszkanie lub dom dłużnika mogło trafić pod młotek nawet za niewielkie długi. Obecnie będzie to możliwe tylko w sytuacji, gdy kwota, którą próbuje odzyskać wierzyciel, stanowi co najmniej jedną dwudziestą wartości nieruchomości. Przykładowo mieszkanie dłużnika, które biegły wycenił na 200 tys. zł, może teraz trafić na licytację komorniczą tylko wtedy, gdy dług wynosi co najmniej 10 tys. zł.

Zmianę tę można rozpatrywać zarówno w pozytywnym, jak i negatywnym świetle. Z jednej strony dłużnicy winni niewielkie sumy nie będą już musieli obawiać się, że stracą mieszkanie czy dom. Z drugiej strony jednak wierzyciele stracili jedną z możliwości odzyskania długu.

Licytacje komornicze wciąż możliwe w wyjątkowych przypadkach

Od opisanej powyżej zasady przewidziano kilka wyjątków. W określonych sytuacjach egzekucja z nieruchomości dłużnika (licytacja nieruchomości) będzie możliwa nawet wtedy, gdy wysokość długu jest niższa niż wskazano w ustawie. Chodzi o następujące sytuacje:

  • egzekucji z tej samej nieruchomości domaga się kilku wierzycieli, a łączna wysokość egzekwowanych należności głównych stanowi co najmniej 1/20 części sumy oszacowania (wartości nieruchomości),
  • należność przysługuje Skarbowi Państwa (Skarb Państwa jest wierzycielem),
  • licytacja nieruchomości wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym,
  • mimo niespełnienia warunku dotyczącego wartości nieruchomości zgodę na licytację wyrazi dłużnik lub sąd.

Według art. 952(1) sąd może wyrazić zgodę na zlicytowanie nieruchomości dłużnika nawet za zbyt mały dług, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter długu lub jeżeli nie da się odzyskać długu z innego majątku należącego do dłużnika.

Mniej przewłaszczeń na zabezpieczenie, czyli pożyczek pod zastaw nieruchomości

Drugą istotną zmianą w prawie jest art. 387(1) Kodeksu cywilnego. Reguluje on kwestię pożyczek pod zastaw nieruchomości (tzw. przewłaszczenie na zabezpieczenie), które dotąd były obarczone znacznym ryzykiem i groziły dłużnikowi m.in. utratą dachu nad głową.

Na rynku działało wiele firm oferujących lichwiarskie pożyczki, których zabezpieczeniem była nieruchomość. Osoby, które nie wczytały się bardzo uważnie w treść umowy, nieraz dopiero po fakcie odkrywały, że rzekomo atrakcyjna pożyczka obarczona jest dodatkowymi opłatami, co często kończyło się problemami ze spłatą. W ten sposób lichwiarskie firmy potrafiły przejmować wartościowe nieruchomości za grosze.

Nowy przepis ma ukrócić ten proceder. Określono bowiem prawnie 3 sytuacje, w których umowa, gdzie zabezpieczeniem roszczeń jest nieruchomość, będzie nieważna. Jak podaje art. 387(1) Kodeksu cywilnego, chodzi o przypadki, gdy:

  1. wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub
  2. wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona lub
  3. zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.

Innymi słowy, nie będzie można w wyniku lichwiarskiej pożyczki stracić domu czy mieszkania, jeśli jego wartość jest znacznie wyższa niż kwota, którą dłużnik ma do zwrócenia. Nieważne będą też umowy, w których nie podano, jaką kwotę (np. pożyczki) zabezpieczono nieruchomością albo takie, przed których podpisaniem nie dokonano fachowej wyceny nieruchomości.

Ponownie przepis można rozpatrywać z dwóch punktów widzenia. Z perspektywy branży pożyczkowej (w tym banków) jest to znaczne ograniczenie swobody zawierania umów, co może poskutkować m.in. spadkiem popytu na pożyczki. Z perspektywy dłużnika jest to jednak od dawna wyczekiwana ochrona przed nieuczciwymi firmami, które żerowały na niewiedzy i nieuwadze osób podpisujących umowy.

FAQ - problemy finansowe i mieszkaniowe przez COVID-19

Odpowiedzi na pytania dotyczące umowy najmu, egzekucji komorniczej, wakacji kredytowych i dopłat do czynszu.

Czy komornik ściąga długi w czasie pandemii?

Tak. W czasie zagrożenia epidemicznego komornicy pracują na normalnych zasadach, a więc mogą także prowadzić postępowanie egzekucyjne. W praktyce jednak w czasie pandemii często zdarzają się opóźnienia w pracy kancelarii komorniczych. Warto pamiętać, że pieniędzy z niektórych źródeł, m.in. pochodzących z tarczy antykryzysowej i programu Rodzina 500+, komornik nie może zająć.

Czy w czasie pandemii komornik może dokonać eksmisji z mieszkania lub domu?

Nie. W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 eksmisje z lokali mieszkalnych są wstrzymane. Nie dotyczy to jednak orzeczeń wydanych na podstawie art. 11 ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie – domowników stosujących przemoc wobec członków rodziny nadal można eksmitować.

Czy w związku z zagrożeniem koronawirusem mogę odmówić wpuszczenia komornika do domu?

Nie. Komornik, tak samo jak przed pandemią, ma prawo wejść do mieszkania dłużnika, przeszukać lokal oraz domowników itp. Powinien jednak stosować się do przepisów sanitarnych (m.in. mieć maseczkę). Uprawnienia komornika można sprawdzić w Kodeksie postępowania cywilnego.

Czy w czasie pandemii koronawirusa SARS-CoV-2 właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu?

Tak. Obecnie obowiązują standardowe zasady dotyczące najmu, a więc i wypowiadania umów. Ustawowa ochrona najemców, która sprawiała, że właściciel nie mógł wypowiedzieć umowy najmu, obowiązywała tylko od marca do końca czerwca 2020 r.

Czy w czasie pandemii może mi zostać odcięty gaz, energia albo ciepło, jeśli zalegam z płatnościami?

Tak. Ustawowa ochrona przed odcięciem tych mediów obowiązywała tylko przez 6 miesięcy od marca 2020 r. Zakład musi jednak zawsze powiadomić pisemnie o zamiarze odcięcia mediów – dłużnik ma wówczas 14 dni od daty otrzymania pisma na uregulowanie należności.

Czy właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli zarażę się koronawirusem albo zachoruję na COVID-19?

Nie. Właściciel mieszkania ma prawo wypowiedzieć umowę najmu tylko z powodów określonych w Ustawie o ochronie praw lokatorów i Kodeksie cywilnym. Chodzi m.in. o sytuacje, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, niszczy go, rażąco zakłóca porządek domowy, zalega z płatnościami za minimum trzy okresy rozliczeniowe albo podnajął komuś mieszkanie bez zgody właściciela. Właściciel może wówczas wypowiedzieć umowę, ale musi to zrobić w formie pisemnej, podając przyczynę wypowiedzenia. Ma także obowiązek zachować określony w umowie lub w przepisach prawa termin wypowiedzenia.

Jeżeli w umowie najmu zawarte są zapisy sprzeczne z Kodeksem cywilnym lub ustawą – np. dopuszczające wypowiedzenie umowy w związku z zarażeniem koronawirusem – to takie zapisy są nieważne. W razie wątpliwości należy skontaktować się z prawnikiem.

Czy w czasie pandemii właściciel mieszkania może podnieść czynsz najmu?

Tak. Ustawowa ochrona przed podwyżkami czynszu obowiązywała jedynie od marca do końca czerwca 2020 r. Czynsz może być podnoszony i obniżany na normalnych zasadach, określonych w Ustawie o ochronie lokatorów.

Czy mogę otrzymać dopłaty do czynszu i w jakiej wysokości?

Jeszcze nie jest to możliwe – wciąż nie zostały uchwalone odpowiednie przepisy.

Gdy dopłaty do czynszu zostaną uruchomione, będą przysługiwały najemcom lub podnajemcom mieszkań na okres maksymalnie 6 miesięcy. Będą przyznawane wraz z dodatkiem mieszkaniowym, a łączna przyznana kwota może pokryć maksymalnie 75 proc. czynszu (a zarazem nie może być wyższa niż 1500 zł miesięcznie). Chcąc otrzymać dopłaty, trzeba będzie do 31 marca 2021 r. złożyć w urzędzie wniosek o przyznanie dodatku mieszkaniowego powiększonego o dopłaty do czynszu. Należy spełniać następujące kryteria:

  • średni miesięczny dochód na osobę w ciągu 3 miesięcy poprzedzających złożenie wniosku nie przekraczał 1500 zł (lub 2100 zł dla osób samotnych),
  • dochód ten był o co najmniej 25 proc. niższy niż w roku 2019,
  • wnioskodawca był najemcą lub podnajemcą mieszkania przed 14 marca 2020 r. (może być inne mieszkanie niż wynajmowane obecnie),
  • powierzchnia wynajmowanego lokalu przypadająca na osobę nie przekracza ustawowego kryterium (więcej informacji pod tym linkiem).

O dodatek mieszkaniowy z dopłatą można się będzie ubiegać także na pokrycie opłat za okres ubiegły, ale nie wcześniejszy niż od 1 kwietnia 2020 r.

Czy wciąż mogę skorzystać z wakacji kredytowych?

Tak. Ustawowe wakacje kredytowe są dostępne dla każdego, kto po 13 marca 2020 r. stracił pracę albo inne główne źródło dochodu. Wakacje mogą trwać od 1 do 3 miesięcy (decyduje kredytobiorca). W tym czasie nie spłaca się rat, a bank nie może naliczać żadnych opłat ani odsetek (nie dotyczy składek ubezpieczeniowych).

Można zawiesić spłatę jednego kredytu hipotecznego, jednego konsumenckiego (w tym pożyczki) oraz jednego kredytu innego typu – dotyczy to jednak tylko kredytów zawartych przed 13 marca 2020 r., dla których termin zakończenia okresu kredytowania przypada nie wcześniej niż po upływie 6 miesięcy od tej daty.

Z ustawowych wakacji kredytowych mogą skorzystać także osoby, które już skorzystały z wakacji kredytowych oferowanych przez bank (tzw. bankowe wakacje kredytowe, oferowane na innych zasadach i w wielu bankach wciąż dostępne). Składając w banku wniosek o wakacje, należy wyraźnie zaznaczyć, o który typ wakacji chodzi.

Drewno w górę, meble coraz droższe

Wideo

Materiał oryginalny: Koniec licytacji komorniczych nieruchomości za małe długi. Tarcza antykryzysowa osłoniła dłużników - RegioDom.pl

Komentarze 9

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

K
Karol

Rząd dba o najsłabszych, to podejście, które jest długofalowe bo nie pozwala ludziom popaść w nędzę.

S
Sadinternetowypl

To teraz inni lokatorzy będą płacić czynsz za nieuczciwych. Dłużnicy będą naciągać na towar lub pieniądze i nic im nie będzie można zrobić. Zapłacą oczywiście uczciwi w wyższych cenach. Wyroki wydają sądy. Powoływanie się, że długi pochodzą od nieuczciwych firm jest chybione. Przepisy powinny chronić przed wydawaniem nieuczciwych wyroków, a nie chronić oszustów od przed wykonaniem wyroków w imieniu Rzeczypospolitej. Nie wiecie dlaczego rosną ceny? Bo straty wrzuca się w cenę i płaca uczciwi.

G
Gość

W końcu ludzie nie będą musieli się martwić, że przez małe zadłużenie stracą domy, mieszkania, to na prawdę zapewnia duży spokój.

G
Gość

Brawo głównie dla rządu, bo to ich zasługa, znakomicie zaplanowany program dla gospodarki i dla wszystkich Polaków, tarcze antykryzysowe opracowali najlepsi specjaliści. Jeszcze raz brawo !

G
Gość

I to jest rząd! Nie ma miejsca na krzywdę ludzi, jest za to realna ochrona i pomoc.

G
Gość

"Z perspektywy dłużnika jest to od dawna wyczekiwana ochrona przed nieuczciwymi firmami, które żerowały na niewiedzy i nieuwadze osób podpisujących umowy." Dokładnie, sam się kiedyś tak naciąłem, nie przeczytałem uważnie umowy i były problemy.

G
Gość

Tarcza zapewnia pomoc dla każdego Polaka, jak widać w każdej sferze ułatwia funkcjonowanie obywatelom podczas kryzysu. Rząd świetnie to zaplanował.

G
Gość

Brawo dla rządu, jak widać tarcza antykryzysowa ratuje nie tylko firmy, ale też problemy ludzkie, takie ułatwienia były już dawno potrzebne, w dobie kryzysu może dojść do niewielkich zadłużeń, dzięki tej regulacji ludzie nie potracą mieszkań.

G
Gość

To świetna wiadomość.Dłużnicy winni niewielkie sumy nie będą już musieli obawiać się, że stracą mieszkanie czy dom to oznacza spokojniejsze życie dla wielu ludzi.

Dodaj ogłoszenie