Ile kosztuje kredyt?

Łukasz Matuszko, doradca finansowy firmy Expander: - Rzetelne porównanie ofert kredytowych jest dość trudne. Robiąc takie zestawienie należy zwrócić uwagę przede wszystkim na oprocentowanie, ale należy pamiętać, że najniższe oprocentowanie nie gwarantuje najtańszego kredytu - trzeba również wziąć pod uwagę ubezpieczenia, prowizje, spread walutowy i inne. Doradca finansowy może nam naświetlić wszystkie aspekty i zwrócić uwagę zarówno na koszty początkowe, jak i związane z późniejszą obsługą kredytu. Pomoże nam też wybrać opcję, która będzie dla nas korzystniejsza.

Kredyt mieszkaniowy to cała litania kosztów. Najważniejszym z nich są oczywiście odsetki. Dlatego warto przyjrzeć się dokładniej zasadom, na jakich banki konstruują oprocentowanie naszych kredytów.

Zdecydowana większość kredytobiorców w Polsce wybiera zmienne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. - Wynika to z tego, że oferta naszych banków jeśli chodzi o kredyty ze stałym oprocentowaniem jest bardzo wąska, a oprocentowanie w takiej opcji jest dość wysokie - mówi Łukasz Matuszko, doradca finansowy firmy Expander.

- Przykładowo dla złotówek możemy ustalić stałe oprocentowanie (bank BPH) maksymalnie na 10 lat w wysokości około 6,4 procent, a w euro jest możliwość zadłużenia się na 30 lat (duński bank Nykredit) z oprocentowaniem w granicach 5,55-6,05 procent. Ale co z tego, skoro kredyt w złotówkach można uzyskać z oprocentowaniem 5-proc. i jest on pozbawiony ryzyka kursowego?

STOPA STOPIE NIERÓWNA

Skoro wybieramy stopy zmienne, warto poznać zasady, na jakich mogą się one zmieniać. Od tego zależeć będzie wysokość rat naszego kredytu w przyszłości.

Powszechny jest taki system ustalania oprocentowania, w którym o koszcie kredytu nie decyduje zarząd banku, lecz rynek. W tym przypadku bank ustala oprocentowanie doliczając swoją marżę (stałą w całym okresie kredytowania) do rynkowej stopy procentowej.

Tą stopą, np. dla złotówek, może być 3-miesięczny WIBOR, dla franków LIBOR (3- lub 6-miesięczny). Są to - odpowiednio - stopy procentowe, po jakich banki sobie nawzajem skłonne są pożyczać pieniądze. Ponieważ jednak klient indywidualny jest dla banku mniej pewnym partnerem niż inny bank, do stopy rynkowej doliczona jest właśnie marża (przez klientów często mylona z prowizją).

I tak, jeśli stopa rynkowa wynosi np. 4,3 proc., a marża 1,2 proc., to wówczas oprocentowanie kredytu to 5,5 proc.

W większości umów bankowych istnieją zapisy gwarantujące, że marża nie zmienia się w całym okresie kredytowania. Banki zastrzegają sobie czasem możliwości jej podwyższenia w przypadku wyjątkowych okoliczności lub obniżenia w przypadku terminowych spłat zadłużenia. Generalnie jednak marża jest stała, a zmienia się tylko stopa rynkowa i wynika to ze zmian oficjalnych stóp procentowych ustalanych przez banki centralne czy to Polski, Strefy Euro czy Szwajcarii.

Rynkowe stopy procentowe zmieniają się codziennie. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych nie - banki z reguły aktualizują oprocentowanie co kwartał lub co pół roku. I tu kryje się kolejna pułapka dla osób, które chcą porównać ceny kredytów mieszkaniowych na dany dzień. Np. w połowie listopada w jednym banku mogą obowiązywać stopy rynkowe z końca poprzedniego kwartału. Inny poda nam oprocentowanie wyliczone na bazie aktualnej stopy. W efekcie, jeśli przez ten okres na rynku nastąpiły spore zmiany, wówczas - ponownie przy tej samej marży - mamy kredyty w dwóch różnych cenach.

IM WIĘCEJ, TYM GORZEJ

W przypadku kredytów walutowych kredytobiorcy ponoszą dodatkowe koszty wynikające z niekorzystnych przeliczeń kursowych. Wiąże się to z tym, że wypłata kredytu odbywa się po kursie kupna danej waluty, a spłata po kursie sprzedaży. W efekcie pożyczając np. równowartość 100 tys. zł we frankach szwajcarskich już na drugi dzień po zaciągnięciu kredytu mamy do spłaty np. 104 czy 105 tys. zł.

Im większa różnica między kursem kupna a kursem sprzedaży, tym gorzej dla klienta. Spread - czyli różnica pomiędzy kursem kupna i kursem sprzedaży waluty zwiększa w praktyce oprocentowanie o 0,3 do 0,6 pkt. proc. - zależnie od banku. Warto o tym pamiętać w sytuacji, gdy różnica między oprocentowaniem kredytu we frankach, a kredytem w złotówkach zmniejsza się i nawet takie niewielkie różnice mają znaczenie.

Warto czytać umowy

Niektóre banki ograniczają zmienność oprocentowania dodatkowymi wskaźnikami. Zapisują w umowach, że koszt kredytu zmieni się wówczas, gdy stopa rynkowa z kwartału na kwartał (z miesiąc na miesiąc itp.) zmieni się o więcej, niż np. 0,25 pkt. proc. W efekcie, jeśli przez wiele miesięcy te zmiany będą mniejsze wówczas bank może bazować na znacznie wyższej stopie niż aktualna rynkowa - w praktyce pobiera wyższą marżę. Zasady ustalania i zmiany oprocentowania zapisane są z reguły w umowie kredytowej.