Wolą większe zyski za cenę ryzyka, niż przepłacać za riwierę. Polscy inwestorzy patrzą na Wschód, choć czai się tam konflikt

Gruzja to państwo słynące nie tylko z legendarnego wina i kuchni, które w ostatnich latach zyskały popularność także nad Wisłą, ale również z atrakcyjnych cenowo nieruchomości, do pozyskania których wystarczy minimum formalności. Kłopot w tym, że ten leżący na styku Europy i Azji kraj jest od lat przedmiotem zainteresowania Moskwy. A to do inwestycji może zniechęcać. Spróbujemy odpowiedź na pytanie: czy to bariera nie do pokonania?

Wielu Polaków wciąż uważa, że lokata kapitału w nieruchomości to dobry pomysł, a czerwcowe decyzje Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), który w sporze między frankowiczami a bankami przyznał rację tym pierwszym, utwierdziły ich w przekonaniu, że czasem nawet warto pożyczyć pieniądze na taką inwestycję – bo część z niej, prędzej czy później, może sfinansować bank. Najważniejsze jednak jest to, że inwestycja w nieruchomości to – jak twierdzą eksperci – pewna lokata kapitału w niepewnych czasach. – Uważają je także za skuteczne zabezpieczenie przed skutkami inflacji oraz możliwość uzyskania przychodu z najmu lub sprzedaży z zyskiem w krótkim czasie – twierdzi Oksana Agnieszka Żendarska, ekspertka rynku nieruchomości i inwestycji zagranicznych.

Według Agnieszki Żendarskiej rentowność najmu nieruchomości mieszkaniowych w południowej części Europy wynosi około pięciu procent rocznie. – Jest to poziom bardzo atrakcyjny, gdy weźmiemy pod uwagę bliskie zeru, a czasem wręcz ujemne oprocentowanie lokat bankowych w Europie – wyjaśnia ekspertka.

W 2023 r. tempo inwestycji Polaków w zagraniczne nieruchomości jest na poziomie rekordowego ubiegłego roku – mówi Żendarska. – Według wyliczeń ekonomistów Banku Pekao w całym 2022 r. Polacy kupili w samej Hiszpanii blisko 3 tys. mieszkań. Odnotowano wzrost o 161 proc. rok do roku. Rekordową liczbę mieszkań - 1030 - kupiono w III kwartale ubiegłego roku. Dynamika była ogromna, choć inwestycje w nieruchomości w Europie w tym samym czasie spadały – przypomina. I dodaje, że w tym roku powoli zmieniają się preferencje Polaków. Hiszpańskie nieruchomości wciąż są dla rodaków atrakcyjne, ale powoli przestają być pierwszym wyborem na rzecz inwestycji w nieruchomości w Gruzji, Turcji, Bułgarii i na Cyprze.

Większość Polaków marzy o nieruchomości za granicą dość stereotypowo: planują kupić mały domek nad morzem. Jednak rzeczywistość dość często weryfikuje plany. I ze względu na ceny wielu kupuje mieszkania w nowych budynkach. Na ogół jedno- lub dwupokojowe lokale – mówi Żendarska. Jej zdaniem nawet w Hiszpanii wciąż można znaleźć budżetowe oferty. W Alicante, głównym mieście regionu, mieszkanie w bliskiej odległości od morza można kupić już za 90 tys. euro. Mieszkania najbliższej morza (w tzw. pierwszej linii brzegowej) są już dwa razy droższe – ceny zaczynają się od 170 tys. euro. Kupno domu wolnostojącego z widokiem na morze na Costa Blanca to koszt 270 tys. euro, a najbliższej morza od 350 tys. euro. Główną zaletą bułgarskich nieruchomości są wciąż niskie ceny za metr kwadratowy. Właścicielem jednopokojowego mieszkania w słynnym Słonecznym Brzegu można zostać za 55 tys. euro, a z widokiem na morze za 10 tys. euro więcej. Podobnie jak w Turcji, także na bułgarskim rynku nie ma już zbyt wielu ofert domów w bliskiej odległości od morza, a kiedy się pojawiają, ceny zaczyna się od 170 tys. euro. W Bułgarii za dom nad morzem trzeba zapłacić od 270 do 300 tys. euro.

Nieruchomości kupowane przez Polaków w Gruzji to rosnący segment rynku nieruchomości zagranicznych inwestycji. – Kraj aspiruje do bycia liderem pod względem przystępnych pod względem cen mieszkań i atrakcyjności obszarów wypoczynkowych. 35-metrowe mieszkanie nad morzem w Gruzji można kupić już za 50 tys. USD. Za taką kwotę trudno znaleźć kawalerkę (nawet do generalnego remontu) w Warszawie – mówi ekspertka. Główne miasta „zakupowe” to stolica Tbilisi i nadmorskie Batumi. Tbilisi oferuje zarówno apartamenty w centrum miasta jak i luksusowe wille na przedmieściach. Ceny nieruchomości w Tbilisi, zaczynają się od 50 tys. USD i są atrakcyjne w porównaniu do innych europejskich stolic. Batumi z kolei to popularne miejsce zarówno na inwestycje w nieruchomości wypoczynkowe, jak i na cele mieszkaniowe. Zakup nieruchomości w Gruzji przez obcokrajowców jest stosunkowo prosty. Jak w każdym państwie, aby poznać dokładnie lokalne procedury i przepisy warto jednak skorzystać z usług profesjonalistów – kończy Żendarska.

Oferta nieruchomości w Gruzji zdaje się być atrakcyjna na tle nie tylko nieruchomości hiszpańskich, a nawet tureckich czy bułgarskich. Nie byłoby jednak tak różowo pod względem cen, gdyby nie trudna sytuacja polityczna panująca w tym kraju. W sierpniu 2008 r. wybuch konflikt między Gruzją a separatystami z republik Osetii Południowej i Abchazji wspieranymi wojskami interwencyjnymi Rosji. I choć udało się zapobiec jego eskalacji, to jego polityczne konsekwencje odczuwalne są do dziś. Rosja utrzymała w swojej strefie wpływów Osetię Południową i Abchazję, uszczuplając tym samym terytorium Gruzji. Od lat przyczynia się też do tego, że granica tego kraju nie jest spokojna, a kraj rozwija się wolniej, niż wskazywałby na to jego duży potencjał. Gruzja ma bowiem doskonałe warunki do upraw owoców, jest czołowym producentem wina, to także modnym miejscem turystycznym o bogatej historii.

Według oficjalnego stanowiska gruzińskiego MSZ z sierpnia tego roku Rosja nie wypełnia porozumienia o zawieszeniu broni (...), rozszerza swoją nielegalną kontrolę na okupowanych terytoriach i pogarsza i tak już fatalne warunki bezpieczeństwa i humanitarne w regionie (...). Resort spraw zagranicznych tego kraju wskazuje też, że Rosja izoluje ludzi mieszkających na terytoriach okupowanych od reszty Gruzji i społeczności międzynarodowej.

Inwestując w nieruchomości w Gruzji, warto mieć na uwadze, że ich niska cena po części wynika właśnie z trudnej sytuacji politycznej oraz niepewnych perspektyw. Czy można jakoś temu zaradzić i ograniczyć ryzyko lokaty kapitału w tym kraju? Jak mówi Wojciech Marciniak, dyrektor Pro-Profit, specjalizujący się m.in. w zabezpieczeniu transakcji międzynarodowych, z inwestycjami zagranicznymi jest tak samo, jak z każdą inną aktywnością na arenie międzynarodowej. – Nie ma idealnego zabezpieczenia, które zapewni 100 proc. ochrony – mówi ekspert.

– Niemniej jednak są rozwiązania, które pomagają to ryzyko znacznie ograniczyć. W przypadku wymiany handlowej są to akredytywy, inkasa oraz ubezpieczenia należności w obrocie międzynarodowym. W przypadku rynku nieruchomości tu sytuacja jest bardziej skomplikowana, ponieważ mówimy o inwestycjach kapitałowych – podkreśla Marciniak.

Oznacza, że z jednej strony mamy środki finansowe potencjalnego inwestora, a z drugiej nieruchomość, która podlega prawu oraz przepisom lokalnym – wyjaśnia ekspert. Celowo pomijam inne aspekty, takie jak stan prawny nieruchomości, czy stan techniczny, gdyż od tych kwestii są odpowiednio prawnicy oraz inżynierowie. Wracając jednak do ochrony kapitału, to można zażądać od właściciela nieruchomości czy wspólnika inwestycyjnego gwarancji bankowej, która będzie chronić nasz zainwestowany kapitał w momencie kiedy inwestycja z różnych przyczyn okaże się fiaskiem. Drugim rozwiązaniem są ubezpieczenia inwestycji, które można zakupić np. w KUKE. Do tych wcześniej wymienionych mamy również do dyspozycji instytucje państwowe, takie jak PAIH czy PFR TFI, które pomagają w inwestycjach zagranicznych – podsumowuje specjalista.